BENCONT: Ceny novostavieb v Bratislave ďalej rastú, priemerná absolútna cena bytu prekonala 250 tisíc eur
Počas tretieho štvrťroka 2021 sa ceny bytov v novostavbách v Bratislave ďalej zvyšovali. Analytici z Bencont Investments hovoria, že na konci štvrťroka priemerná cena dosiahla 4 073 €/m² vrátane DPH. S rastúcou jednotkovou cenou, prirodzene, rástla aj priemerná absolútna cena, ktorá prvý krát prekonala hranicu 250 tisíc €, a to aj napriek skutočnosti, že sa priemerná rozloha bytov znižuje. Predaj sa oproti predchádzajúcim štvrťrokom mierne znížil, no realizačná cena sa doťahovala na tú ponukovú.Koncom tretieho štvrťroku 2021 tvorilo ponuku voľných novostavieb v Bratislave 2 142 bytov. Došlo aj k ďalšiemu poklesu počtu voľných bytov, medziročne až o 20 %. Ponuka sa tak znížila na úroveň z obdobia pred pandémiou. Za poklesom ponuky stojí hlavne nízky počet nových bytov, ktorých v priebehu štvrťroka bolo len niečo cez 100, pričom predaj činil viac než 600 bytov.
Priemerná cena voľných bytov počas štvrťroka ďalej rástla a vyšplhala sa na 4 073 €/m² vrátane DPH. Medziročné tempo rastu predstavovalo až 15 %, no oproti druhému štvrťroku sa ceny pohli len o 1,6 %, čo môže byť znakom postupného spomaľovania tempa rastu pod 10 %. Jediný okres, kde medzikvartálne ceny vzrástli o viac než 5 % bol BA III, čo bolo dôsledkom rastu cien novostavieb v mestskej časti Rača.
Tabuľka 1: Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (3.Q.2021)
Okres | Počet bytov | Priemerná výmera | Priemerná cena na m2 | Priemerná absolútna cena |
BA I | 226 | 78,70 | 6 672 € | 511 885 € |
BA II | 855 | 57,39 | 3 933 € | 224 446 € |
BA III | 454 | 56,83 | 3 532 € | 198 945 € |
BA IV | 431 | 71,43 | 3 947 € | 272 369 € |
BA V | 176 | 70,37 | 3 758 € | 221 481 € |
Spolu | 2142 | 63,35 | 4 073 € | 252 524 € |
250 tisíc za priemerný nový byt
Priemerná absolútna cena bytov sa prvý krát v histórii Bratislavy vyšplhala na úroveň 250 tisíc € vrátane DPH. V Starom Meste dokonca prvý krát presiahla 500 tisíc €. Medziročný rast priemeru na Bratislavu dosiahol necelých 10%. Priemerná rozloha naopak klesla o necelých 5 % na 63,35 m². Najmenšie byty sa ponúkali v okresoch BA II a BA III. Priemerná rozloha bytu sa tu nachádza pod 60 m². Príčinou sú predovšetkým novostavby, ktoré ponúkajú malé, štartovacie byty na periférií mestských častí Rača a Ružinov.
Na strane dopytu po bytoch sme za tretí štvrťrok zaznamenali pokles predaja o 20 % na 642 bytov. Jedná sa však o bežný, sezónny pokles, ktorý súvisí s dovolenkovými mesiacmi júl a august. Priemerná cena predaných bytov rástla a dostala sa až na 3 860 €/m², čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast až o 19 %. „Najprudšie rástli realizačné ceny v okrese BA II, kde trh akceptoval zvyšovanie cien bytov nielen vo vyššej, prémiovej kategórií bytov ale aj v prípade štartovacích bytov na okraji okresu. Najpredávanejšími ostali 2-izbové byty, ktoré tvorili takmer až 50 % celkového predaja novostavieb v Bratislave. Ako tradične nasledovali 3-izbové byty a za nimi 4-izbové byty,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (3.Q.2021)
Počet izieb | Počet bytov | Priemerná výmera | Priemerná cena na m2 | Priemerná absolútna cena |
1 | 81 | 32,27 | 4 531 € | 146 727 € |
2 | 311 | 50,28 | 3 887 € | 193 635 € |
3 | 153 | 73,57 | 3 428 € | 247 614 € |
4 | 83 | 107,20 | 3 661 € | 379 378 € |
5 | 14 | 138,80 | 4 607 € | 626 928 € |
Spolu | 642 | 63,00 | 3 860 € | 230 109 € |
Rast realizačných cien bytov na úrovni, resp. presahujúci úroveň rastu ponukových cien hovorí, že aj napriek rekordným cenám, ktoré sa v Bratislave lámu každý štvrťrok, dopyt toto zvýšenie akceptuje. Potreba bývania je tu stále a trend kúpy nehnuteľnosti na Slovensku je v súčasnosti, ako aj historicky, veľmi silný. To celé podporuje aj fakt, že investícia do nehnuteľností je jednou z najpopulárnejších foriem uloženia peňazí Slovákov. Aktuálne nič nenasvedčuje tomu, že by sa tieto skutočnosti mali meniť. Na to, aby došlo k vážnejšiemu narušeniu tempa rastu cien nehnuteľností by pravdepodobne muselo dôjsť k vážnemu dopytovému alebo ponukovému šoku. Dopytový šok by znamenal vážne zníženie kúpyschopnosti obyvateľstva, ktoré by mohla vyvolať dlhotrvajúca hospodárska recesia alebo prudký nárast úrokových sadzieb. V súčasnosti sa obidva scenáre zdajú byť nepravdepodobné. Na druhej strane by mohlo dôjsť k ponukovému šoku, keby výstavba nehnuteľností na bývanie nabrala výrazne vyššie tempo a v jej dôsledku by došlo k rastu počtu voľných bytov na trhu. Tomuto scenáru zas bráni pomalý povoľovací proces, ktorý vyššie tempo výstavby neumožňuje.
Ceny budú rásť ďalej, tvrdí analytik
Očakávať sa preto aj naďalej dá pokračovanie rastu cien bytov. Vysoké ceny v súčasnosti už znižujú kúpyschopnosť obyvateľstva, čo stále väčšiu časť potenciálnych kupujúcich vyháňa do okolitých obcí Bratislavy resp. do nájomného bývania. „To pre mesto predstavuje problém, keďže táto časť obyvateľstva má často krát trvalý pobyt nahlásený mimo Bratislavy, aj keď využíva infraštruktúru hlavného mesta. Ľudia zo satelitov pracujú v Bratislave a denne sa tak do nej presúvajú, čo pre mesto spôsobuje problém v cestnej doprave. Čiastočným riešením tejto situácie by bolo sprehľadnenie, zjednodušenie a zrýchlenie povoľovacích procesov, ktoré by umožnili zvýšenú výstavbu a tým pádom na trhu vytvorili konkurenciu, ktorá by zabránila ďalšiemu cenovému rastu,“ uzatvára Bruchánik. Pokiaľ by totiž rast cien pokračoval aktuálnym tepom 10-15 % medziročne, pričom mzdy by rástli tretinovým tempom, tak by sa Bratislava skôr či neskôr ocitla v realitnej bubline, čo môže ďalšiemu vývoju mesta vážne uškodiť. Tempo rastu by sa však postupne malo znižovať, práve v dôsledku poklesu kúpyschopnosti obyvateľstva tým, že mzdy rastú pomalšie ako ceny nehnuteľností. Na rok 2021 sa dá očakávať 10-15 %-ný nárast zatiaľ čo v ďalších rokoch očakávame postupné spomalenie na úroveň 5-10 %.
BENCONT Group, sa od roku 2008 zaoberá analýzami realitného trhu, komodít a realitným developmentom. Jeho spoločnosti realizovali alebo realizujú okrem iného aj projekty Rínok Rača, Jurský obytný park a Krone vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Valerian a Mendelsohn v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci a zaoberajú sa mimosezónnym pestovaním paradajok na Farme Babindol (skleníky Babindol a Levice). Viac nájdete na www.bencont.sk.
event2all so skupinou Bencont spolupracuje už od roku 2009. Developerom, analytikom a pestovateľom poskytujeme najmä služby súvisiace s media relations, public relations a z času na čas im prichystáme aj nejaký ten event. :-)