BENCONT: Ceny novostavieb v Bratislave koncom roka opäť poskočili, medziročne vzrástli až o 18,4 %
Byty ponúkané v novostavbách v rámci Bratislavy dosiahli koncom roka 2021 priemernú cenu 4 256 €/m² vrátane DPH, konštatujú analytici z Bencont Investment vo svojej najnovšej analýze. Došlo tak k ďalšiemu výraznému cenovému skoku a nárast cien za rok 2021 tým pádom dosiahol 18,4 %. Ide o najvyšší medziročný rast cien bytov v Bratislave od roku 2008. Počet voľných bytov sa opäť znížil, keď sa koncom roka z prvej ruky predávalo už len 2 072 bytov. Počet predaných bytov za rok 2021 presiahol 2 800 bytov, čo je v porovnaní s rokom 2020 nárast o takmer 17 %.
Priemerná cena bytov ponúkaných v novostavbách v Bratislave vzrástla ku koncu roku 2021 na úroveň 4 256 €/m² vrátane DPH. Ponuku tvorilo celkovo 2 072 bytov v rámci 65 developerských projektoch. Nárast priemernej ponukovej ceny tak za rok 2021 dosiahol 18,4%, čo najvyšší medziročný rast od roku 2008. K vysokému rast výrazne prispel posledný štvrťrok, v ktorom došlo k cenovému skoku až o 4,5 % oproti tretiemu štvrťroku 2021. K cenovému rastu prispela nová ponuka bytov, ktorá sa skladala prevažne z projektov stredného segmentu bývania no aj napriek tomu dosahovala priemerná cena týchto bytov až 3 900 €/m² vrátane DPH. Okrem toho došlo k zdražovaniu bytov v už existujúcich projektoch, takisto najmä v stredom segmente bývania.
Z pohľadu jednotlivých okresov bol najväčšou anomáliou okres BA V, kde priemerná cena na meter štvorcový medziročne vzrástla až o 44%. Dôvodom je veľmi nízka ponuka voľných bytov a príchod nového projektu Nesto, ktorý koncom roka tvoril polovicu ponuky novostavieb v tomto okrese a výrazne tak ovplyvnil priemernú cenu.
Čo sa kúpnej ceny týka, priemerne drahý byt v Bratislave sa koncom roka ponúkal za 267 tisíc € vrátane DPH. Priemerná absolútna cena tak medziročne vzrástla o 14,1%, čo je pomalšie tempo rastu v porovnaní s jednotkovými cenami. Dôvodom je nižšia priemerná rozloha voľných bytov, ktorá koncom roku 2021 dosahovala 64,5 m² resp. bola o 4,2 % nižšia ako koncom roka 2020.
Počet predaných bytov za posledný štvrťrok 2021 dosiahol 642 bytov, čo predstavuje rovnakú úroveň predaja ako v predošlom, treťom štvrťroku. Najpredávanejším artiklom tradične ostali dvojizbové byty s takmer polovičným podielom na celkovom predaji novostavieb v Bratislave. Priemerná jednotková cena predaných bytov sa pohybovala na úrovni 3 861 €/m² vrátane DPH. V porovnaní s tretím štvrťrokom tak ostala na rovnakej úrovni, no medziročne vzrástla až o 20%. K rastu predajnej ceny došlo vo všetkých bratislavských okresoch a to na úrovni v rozmedzí 15-25%. Z pohľadu počtu izieb dosahovali najvyššiu cenu na meter štvorcový jednoizbové byty, ktoré sa pri priemernej cene 4 536 €/m² vrátane DPH predávali oproti priemeru o 17,5 % drahšie. Naopak najlacnejšími boli trojizbové byty s priemernou predajnou cenou 3 580 €/m² vrátane DPH t. j. 7,3 % nižšie ako je priemer. Priemerná absolútna cena predných bytov sa vyšplhala na 243 tisíc EUR zatiaľ čo priemerná rozloha predaných bytov dosahovala 63,95 m².
Posledný štvrťrok 2021 prekvapil ďalším nadpriemerným rastom cien voľných bytov v novostavbách. Cenový rast sa týkal predovšetkým bytov v strednom segmente bývania, pričom k zdražovaniu došlo pri existujúcich projektoch ako aj v prípade novej ponuky. Výsledkom je medziročný rast na úrovni 18,4%, čo je najvyššie číslo od roku 2008 a takmer dvojnásobok oproti priemernému tempu rastu za posledných 5 rokov. Na rast cien bytov v Bratislave vplýva množstvo faktorov. Niektoré z nich, ako obnovenie ekonomickej aktivity po krízovom roku 2020, zlepšenie vyhliadok do budúcnosti, stále pretrvávajúce nízke úrokové sadzby alebo rast cien stavebných materiálov neboli špecifické len pre Slovensko ale aj pre zvyšok Európskej únie resp. vyspelého sveta. Tomu zodpovedal aj rast cien nehnuteľností v týchto krajinách.
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Bratislava ako aj iné slovenské mestá má vážny problém na úrovni ponuky, keď v dôsledku zdĺhavých povoľovacích procesov a zastaralého územného plánu dochádza k poklesu počtu voľných bytov na historické minimá. Tento problém je v hlavnom meste evidentný už roky a objem ponuky postupne klesol na 40-45 % úrovne z roku 2017. Nízka ponuka znamená nízku konkurenciu na strane predávajúcich, čo má pri stále vysokom dopyte za následok cenový rast. Keď k tomu pridáme spomínané makroekonomické faktory, tak sa dostaneme k medziročnému cenovému rastu blížiacemu sa k 20 %.
Vystáva tu tak otázka, či rok 2021 už bol tým rokom, keď na trhu vznikla realitná bublina a či v blízkej budúcnosti neuvidíme cenovú korekciu. Aj napriek takmer 20 %-nému rastu cien si však myslíme, že tomu stále tak nie je. Prvým dôvodom je rekordne nízka ponuka voľných bytov, ktorá nedovolí prepad cien, keď predávajúci disponujú tak obmedzeným počtom bytov, že sa s ich predajom vôbec nemusia ponáhľať. Byty tak radšej ponúknu za vyššiu cenu a počkajú, kým si nájdu svojho kupujúceho. Druhým dôvodom sú vyhliadky pozitívneho ekonomického rastu na ďalšie roky, ktoré síce môžu byť tlmené prípadným zvýšením úrokových sadzieb, no ak k nemu dôjde, tak s najväčšou pravdepodobnosťou pôjde o pomalý, postupný a predvídateľný nárast. Tretím dôvodom je nárast inflácie, keď mnoho ľudí svoje voľné peňažné prostriedky za účelom ochrany pred infláciou zainvestujú, čo v prípade Slovenska znamená predovšetkým investíciu do nehnuteľností. Štvrtým dôvodom je prudký nárast cien pozemkov, stavebných prác a materiálov, ktoré sa prejavia v cenách nových bytov. Samozrejme, 20 %-ný rast cien nehnuteľností nemôže pokračovať do nekonečna. S ďalším poklesom úrokových sadzieb už pravdepodobne počítať nemôžeme a predpokladaný rast miezd na najbližšie roky sa odhaduje na úrovni 5-6 % medziročne. Dochádza a aj bude dochádzať k zhoršeniu dostupnosti bývania, najmä pre mladých ľudí, ktorí tak budú musieť voliť prenájom pred kúpou vlastnej nehnuteľnosti. V dôsledku toho odpadne časť dopytu a tempo rastu cien by sa malo spomaliť. Na rok 2022 tak predpokladáme nárast cien bytov v Bratislave na úrovni do 10 %.“
BENCONT Group, sa od roku 2008 zaoberá analýzami realitného trhu, komodít a realitným developmentom. Jeho spoločnosti realizovali alebo realizujú okrem iného aj projekty Rínok Rača, Jurský obytný park a Krone vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Valerian a Mendelsohn v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci a zaoberajú sa mimosezónnym pestovaním paradajok na Farme Babindol (skleníky Babindol a Levice). Viac nájdete na www.bencont.sk.
event2all pre Bencont Group už 11 rokov poskytuje poradenstvo pri public & media relations.